Как оценить реальную доходность от сдачи квартиры в аренду?
Покупка квартиры для последующей сдачи — популярный инструмент сохранения капитала. Однако частая ошибка начинающих инвесторов — расчет доходности "в лоб" без учета простоев, амортизации ремонта и налогов.
Инструкция пользования калькулятором
- Полная стоимость: Включайте в цену покупку квартиры, расходы на риелтора, нотариуса, а также полную стоимость мебели и ремонта.
- Ежемесячные расходы: Указывайте расходы, которые не перекладываются на арендатора (налог на самозанятость 4%, коммуналка за содержание жилья, капремонт, интернет во время простоя).
- Простой: Заложите минимум 0.5–1 месяц в году на ротацию жильцов и косметический клининг/ремонт.
Формула чистой доходности (Net Yield / ROI)
Годовой чистый доход = (Арендная плата × (12 − Простой)) − (Расходы в месяц × 12)
Net Yield (%) = (Годовой чистый доход / Полные вложения) × 100%
Реальный пример инвестиции
Куплена «однушка» в новостройке за 6 500 000 ₽. На ремонт и мебель потрачено еще 1 500 000 ₽. Итого вложения = 8 000 000 ₽.
Сдается за 45 000 ₽/мес. Налог самозанятого (4%) + капремонт = 3 000 ₽/мес. Простой = 1 месяц в год.
- Валовый доход: 45 000 × 11 месяцев = 495 000 ₽/год.
- Чистый доход: 495 000 − (3 000 × 12) = 459 000 ₽/год.
- Чистая доходность (ROI): (459 000 / 8 000 000) × 100% = 5.73% годовых.
- Срок окупаемости: 8 000 000 / 459 000 ≈ 17.4 лет.